Как става прекратяването на договор за наем на имот? Какви са процедурите и сроковете?

С.Щ., София

-------------------

Основните норми за договора за наем се съдържат в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Те са определени в специален раздел, наречен "Наем на вещи". Там именно се вижда, че основната правна уредба не прави голяма разлика за това дали става дума за наем на движими или недвижими вещи. Макар и да има някои изрични норми за недвижимите имоти, то определено България си остава от страните, в които наемните правоотношения и уредбата в тази област, за съжаление, само докосват материята и не решават превантивно бъдещи проблеми.

Точно заради това в нея често се стига до скандали, до спорове и дори до МВР, прокурор, данъчните или до съдебната зала. Едва ли има човек, който да има наемни отношения и да не е изпитал някакъв дискомфорт или пък проблеми.

От основните правила, на които се подчиняват договорите за наем, става ясно, че за тях няма изрично изискване да бъде спазена някаква форма - той може да се сключва в писмена или устна форма. Когато става дума за договор за наем на недвижим имот обаче, за предпочитане е той не само да е в писмена форма, но и да е със заверени нотариално подписи. 

Нещо повече. Добре е дори да бъде вписан в имотния регистър, за да може да бъде противопоставян и на трети лица. Защото например според ЗЗД при прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя точно и само ако е бил вписан в имотния регистър.

Иначе законът разпорежда, че договорът за наем, сключен преди прехвърлянето на имота, ако има достоверна дата, е задължителен за приобретателя до предвидения в него срок, но не за повече от 1 г. от прехвърлянето. Ако няма достоверна дата и наемателят е във владение на имота, договорът е задължителен за приобретателя като договор за наем без определен срок. Наемодателят дължи обезщетение на наемателя, ако последният бъде лишен от ползването на наетия имот преди изтичане на наемния срок поради прехвърляне на имота.

Просто писмената, заверена и вписана форма е добро решение и за наемателя, и за наемодателя. Не само за сигурност, но и при проблеми всеки един от тях може да докаже не само наличието на договора, но и неговото съдържание.

Няма проблем формата да не е такава, това не прави договора невалиден. Той си е съвсем редовен. Ако има дата и подписи, това го гарантира донякъде. И може да е не само напечатан, но и да е написан и ръкописно. Дори може да става дума и за устна уговорка. Но при тези случаи - когато няма вписване и нотариална заверка, и наемодателят, и наемателят рискуват много и почти си гарантират проблеми.

Що се отнася до проблемите на прекратяването на договора за наем, то ЗЗД определя, че това става с изтичането на наемния срок. Ако обаче след това използването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок. Ако наемателят продължи ползването въпреки противопоставянето на наемодателя, то той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор.

Ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано. И това е общото правило. Законът посочва едно изключение - ако наемът е уговорен на ден, то тогава достатъчно е предупреждение от един ден.